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향후 5년간 양도소득세 100% 한시적 감면

향후 5년간 양도소득세 100% 한시적 감면

 

2013.4.1발표 된 주택시장 활성화 종합대책의 핵심사항 중 하나인 부동산 양도소득세 한시적 감면조항이 2013.4.22일 국회 상임위를 통과했다. 좀더 세밀하게 그 내용을 알아본다.

 

1.면제대상 주택의 규모 

   ■싯가 6억원 이하 또는 전용면적 85㎡(85*0.3025=25.7평)이하인 주택


***금액이나 면적 중 하나만 충족하면 된다. 고로 싯가는 10억인데 전용면적은 25.7평이하인 00동 재건축 대상 아파트도 해당된다. 근데 여기는 1가구 1주택자가 몇명이나 될까? 그것이 궁금하다.

2.요       건

   ■기존주택...1가구 1주택자(일시적 2주택자 포함)가 내놓은(매도) 주택

   ■신규.미분양 주택...상기 규모에 해당만 되면 됨.


***기존주택은 아무 주택이나 해당되는 것이 아니고 1가구 1주택자가 매도하는 주택만 해당된다. 실거래에서는 부동산 중개업자를 통하여 반드시 매도인이 1가구1주택자인지를 확인하여야 하고, 만약을 위해 매매계약서 상에서도 손해배상 등을 위한 안전장치가 필요할 것으로 생각된다. 중도금 지급 전에 구청에서 확인하고 확인서를 발급받자.

***아마도 내집이 팔려야 새로운 집으로 이사(주택 구입, 미분양 아파트 계약, 신규아파트 청약)를 가던지 말던지 할 실질 매매층을 겨냥한 대책으로 봄.      

 

3.시 행 시 기

대책이 발표 된 2013.4.1부터가 아니라 국회에서 여야 합의안이 통과 된 2013.4.22임.

 **취득시기: 생애최초 주택구입시 취득세 면제 글 참조.


4.한시적 감면기간

연내(2013년)에 1항,2항 요건을 갖춘 주택을 취득하면 양도소득세 5년간 감면.

 

5.5년간 감면액의 계산방법

양도소득세를 산출하는 기준인 "양도소득 과세 표준액" 계산은 다소 복잡하지만  이해를 쉽게 하기 위하여, 양도가액에서 취득가액을 빼면 양도차익이고 이것을 양도소득이라고  일단 단순화하자.

   가.말 그대로  양도소득이 생겨도 구입 후 5년이내에 팔면 100% 감면이고......

   나.5년 이후에 팔면 양도소득세를 어떻게 계산한다는 뜻인가? 

        전에도 신축주택에 대하여 이와 비슷한 조항이 조세특레제한법에 있었고, 그 기준에 따라 계산하면 다음과 같은 공식이 적용된다. (이번 특례도 전과 동일할지는 모르겠지만, 만약 달라진다면 그때가서 다시 알아 보기

[참고]



[설명]

1.수식이 백마디 말 보다  더 정확하게 표현된다.

2. 내용인 즉 총 양도소득에서 구입 후 5년동안 발생한 양도소득이 차지한 비율 만큼은 공제한다.

3.더 쉽게, 취득 후 5년이 되는 날 기준싯가를 구입가격으로 본다.(이 말은 상기 계산과 조금 다를 수 있을지도 모르겠다)  

4.대입 해 봅시다. [예]취득시(3억)  5년되는날(6억)  양도시(7억)이라면............

  -총양도소득:7억 - 3억 = 4억

 -5년간 발생한 양도소득: 4억*(6억-3억=3억)/(7억-3억=4억)  4*3/4=3억

 -과세대상 양도소득금액: 총 양도소득 - 5년간 발생한 양도소득 : 4억-3억= 1억

 -근데 5년이 되도 집값이 그대로면(즉 3억) 어떻게 되지? 그야 감면 혜택은 있으나 마나.

 -야속하게도 5년 후에 집값이 내려가면(예: 2.5억) 진짜 어떻게 계산하지?  취지가 도움을 주자는 제도이니까 취득 당시를 기준으로 할까? 복불복 이니까 무조건 공식대로?   설마 내려갈까? 이경우는   모르겠다. ㅋㅋㅋㅋ

 

나도 누구 처럼 면피 조항을 삽입한다!!!!!!!!!!!!!!!!!!

이 글은 독자의 이해를 돕기 위하여 작성 한 글로, 실제로 양도소득세 감면을 고려하여  주택을 구입하고자 하는 경우는 전문기관이나, 전문가의 도움을 받으시기 바랍니다.